Способы формирования фонда капитального ремонта

На специальном счете (фонд формируется в отношении отдельно взятого МКД)

Преимущества:

• возможность накопления средств на капитальный ремонт исключительно своего МКД;

• нет срока ожидания ремонта, возможность его проведения в любое время при наличии накопленных средств, достаточных для выполнения работ.

Недостатки:

• отсутствие гарантий государства за организацию и выполнение капитального ремонта МКД;

• необходимость привлечения кредита на капитальный ремонт при наступлении срока ремонта согласно региональной программе и отсутствия достаточного объема накопленных денежных средств;

• дополнительная финансовая нагрузка на собственников по оплате расходов на содержание специального счета, а также подготовке платежных документов и ведение претензионной работы с должниками.

На счете регионального оператора («общий котел»)

Преимущества:

• субсидиарная ответственность областного бюджета в случае неисполнения обязательств РО по проведению капитального ремонта;

• организация ремонтных работ, в том числе составление сметной документации, выбор подрядчика, осуществление контроля за ходом выполнения работ и их качеством, приемка выполненных работ лицами, обладающими специальными профессиональными знаниями;

• возможность выполнения работ по капитальному ремонту МКД в установленный региональной программой срок без привлечения кредитных ресурсов за счет средств общего фонда капитального ремонта, сформированного на счете РО.

Недостатки:

• значительный срок ожидания ремонта.

Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 173 ЖК РФ).

ВАЖНО!Существуют ограничения по смене способа формирования фонда капитального ремонта, а именно: в случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате выполненных работ по капитальному ремонту, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого МКД допускается при условии полного погашения такой задолженности.

ПОРЯДОК ПЕРЕХОДА ОТ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА НА СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ

ШАГ 1. Проведение общего собрания собственников помещений МКД в целях принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта и оформление решений в протоколе.

Общее собрание собственников помещений проводится в соответствии с требованиями статей 44 - 48 ЖК РФ. Формы проведения:

3. Проведение собрания

- Способ осуществления голосования (ч. 4.1. ст. 48 ЖК РФ)

- Решение собственников по вопросам, поставленным на голосование, оформляются в письменной форме

- Повестка дня общего собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ)

- Общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3.1. Очная форма

(собственники участвуют в общем собрании лично и выражают свое решение в письменной форме непосредственно на собрании и заполняют бланк решения либо могут позже передать бланк своего заполненного решения в установленные срок и место)

Регистрация участников собрания

Регистрацию участников проводят назначенные лица, которые разъясняют порядок и правила регистрации, заполняют регистрационный бюллетень и дают его для росписи каждому участнику.

В регистрационном бюллетене необходимо отразить следующую информацию:

• место и дата проведения собрания;

• ФИО участников собрания (желательно их паспортные данные);

• номера и общие площади квартир, принадлежащих участникам собрания (желательно регистрационные номера документов, подтверждающих право собственности);

• основные вопросы, рассматриваемые на общем собрании и его повестка

Обсуждение вопросов повестки дня

Принятие решений по вопросам повестки дня собственников, принявших участие в очном обсуждении вопросов возможна посредством оформления письменных решений в день обсуждения либо последующей передачи в установленный срок.

3.2. Заочная форма

(если собственник не может принять участие в общем собрании лично, то выражает свое решение в письменном виде, заполняет бланк решения и передает в установленные срок и место)

Прием решений собственников

Передача оформленных письменных решений (опросных листов) в установленные в уведомлении (сообщении) о собрании сроки и место.

3.3. Проведение общих собраний собственников в Очно-заочной форме является более рациональным и эффективным.

Преимущества Очно-заочной формы:

Собственники лично, кто могут, участвуют в таком общем собрании. При этом кворум на таком собрании не обязателен. Кто из собственников не сомневается в своей позиции, выражают свое решение в письменной форме непосредственно на собрании и заполняют бланк решения. Либо, собственники могут позже передать бланк своего решения в установленные срок и место;

Если собственник не может принять участие в общем собрании лично, то выражает свое решение в письменном виде, заполняет бланк решения и передает в установленные срок и место.

Как провести общее собрание в Очно-заочной форме (алгоритм действий)

1. Подготовка к проведению общего собрания

Проведению общего собрания в МКД предшествует работа инициатора (инициативной группы): создание группы поддержки, предварительная разъяснительная работа среди участников собрания, подготовка помещения, оповещение участников, определение повестки дня и подготовка бланков документов (сообщений/уведомлений, реестров вручения уведомлений, реестров размещения уведомлений, решений собственника, протокола общего собрания и др.), подготовка выступлений, предложений собрания, формирование счетной комиссии, проекта решений.

Инициатор общего собрания

Общее собрание может быть созвано по инициативе (ч. 2 и ч. 7 ст. 45 ЖК РФ):

• любого из собственников, в том числе ОМС в случае наличия в МКД муниципального жилья;

• управляющей организация на основании письменного обращения собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ)

2. Информирование собственников помещений МКД (вручение сообщений, уведомлений о проведении собрания)

Порядок уведомления собственников о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ)

• Инициатор общего собрания обязан сообщить собственникам о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

• Сообщение, уведомление о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом (Приложение № 2 Проект реестра вручения сообщений, уведомлений).

• Сообщение, уведомление о проведении общего собрания может быть обеспечено путем вручения его каждому собственнику под роспись, либо размещение сообщения, уведомления в доступном для всех собственников месте.

Информация, которая должна быть отражена в сообщении, уведомлении о проведении общего собрания (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ)

• сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

• форма проведения собрания (очно-заочное голосование);

• дата, место, время проведения собрания, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место (адрес), куда должны передаваться такие решения;

• порядок ознакомления с информацией (материалами), которые будут представлены на собрании, и место (адрес), где с ними можно ознакомиться;

• повестка дня собрания.

Вопросы, которые в обязательном порядке должны быть включены в повестку дня общего собрания (ст. 170 , ч. 3.1 ст. 175, ст. 176 ЖК РФ)

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный постановлением Правительства Мурманской области

• владелец специального счета

Примечание:

Владельцем специального счета может быть: региональный оператор; ТСЖ, осуществляющее управление МКД; жилищный кооператив, осуществляющее управление МКД; управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления.

• выбор уполномоченного лица (по согласованию с таким лицом) на оказание услуг по начислению взноса на капитальный ремонт, предоставлению платежных документов, ведению претензионной работы по взысканию задолженности и пени, порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг.

• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет

Примечание:

Собственники могут выбрать любую из кредитных организаций, предлагающую такие банковские услуги и соответствующую критериям ЖК РФ, руководствуясь условиями надежности и доходности банка. Центральный банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, на своем официальном сайте в сети «Интернет»

• определение размера и источника финансирования расходов по содержанию специального счета

• перечень услуг и (или) работ по капремонту (он может быть больше, чем в программе/при увеличении размера взноса)

• сроки проведения капитального ремонта (могут быть установлены более ранние сроки, чем в региональной программе при увеличении размера взноса)

4. Оформление результатов голосования

Определение правомочности (кворума) общего собрания (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников в МКД.

Примечание: кворум при очно-заочной форме проведения собрания определяется исходя из голосов собственников, принявших непосредственное участие в общем собрании (очная и заочная форма) и выразившие свое мнение путем заполнения письменного решения, от общего числа голосов собственников в МКД

Количество голосов, принадлежащих каждому собственнику (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ)

Количество голосов, принадлежащих каждому собственнику на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Подсчет голосов собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

Решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются следующим образом:

• в отношении вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта - решение принимается более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;

• в отношении вопроса об установлении размера взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт - решение принимается большинством не 2/3 (67 %) голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;

• по остальным вопросам повестки дня - решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений в МКД.

Оформление протокола, общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

• Решения, принятые собственниками на общем собрании, отражаются в протоколе, который должен быть оформлен в соответствии с нормами Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр.

• Копия которого не позднее чем через 10 дней после проведения такого собрания должна быть представлена инициатором в управляющую организацию.

5. Информирование регионального оператора и владельца специального счета о принятых решениях (ч. 4 чт. 173 ЖК РФ)

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение 5 рабочих дней после принятия такого решения направляется региональному оператору и владельцу специального счета.

Примечание: в случае определения регионального оператора в качестве владельца специального счета, лицо, инициировавшее проведение соответствующего общего собрания, обязано направить в адрес Регионального оператора копию протокола общего собрания собственников, которым оформлено это решение (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ)

6. Информирование собственников о принятых решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ)

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором собрания путем размещения соответствующего сообщения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Юридическая сила решений общего собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ)

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

ВАЖНО! Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые, не участвовали в голосовании.

ШАГ 2.Открытие специального счета.

Владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение 15 дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

ШАГ 3.Уведомление органа ГЖИ МО.

Владелец специального счета в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в государственную жилищную инспекцию Мурманской области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением:

• протокол общего собрания собственников о принятых решениях + оригиналы заполненных решений собственников;

• справки банка об открытии специального счета (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ).

ШАГ 4.Вступление в силу решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 6 месяцев после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в МКД.

В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Кроме того, региональный оператор обязан передать владельцу специального счета все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта.

ШАГ 5.Предоставление собственникам помещений в МКД платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт.